В настоящее время популярностью пользуются помещения для аренды, как для проживания, так и для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому все чаще пользуются популярностью заключение предварительных договоров аренды, т.е. такого вида договора, когда объекта еще не существует в юридическом смысле, соответственно и право аренды на него не распространяется, а арендатор и арендодатель уже договорились между собою по использовании данного объекта. Все расходы обеих сторон и отражаются в условиях заключаемого предварительного договора по аренде. Гражданское законодательство России содержит минимальные условия и правила по заключению и обеспечению предварительного договора по аренде, поэтому в большинстве случаев все вопросы регулируются по судебной практике.

Существенным условием при заключении предварительных договоров на аренду является указание, что в будущем будет заключаться основной договор аренды на данный объект недвижимости. Таким образом, в законодательстве указано, что если будет отсутствовать объект недвижимости или у одной из сторон права на данный объект, возможно, будет заключить сторонами предварительный договор на аренду.

Когда сторонами заключается предварительный договор, то у одной из сторон возникает в будущем обязательство по определенному объекту недвижимости, хотя в настоящее время оно не имеет никаких прав на данный объект недвижимости. Соответственно, у арендатора не возникает никаких прав на данную недвижимость. Если арендодатель знает о том, что на данный объект не существует никаких прав и в будущем не возникнет, то заключенный ранее предварительный договор можно признать недействительным по решению суда.

В основе подписания предварительного договора по аренде лежит принцип исполнимости, имеющий важность не только для сторон, но и для судебных органов. Но если не учитывается воля обеих сторон, то такой принцип не несет всю свою значимость.

Часто случается, что предварительные договора по аренде заключаются на несуществующие объекты недвижимости, например, здание, жилой дом или торговый центр еще не построены. Такое условие делает технические характеристики объекта недвижимости, и соответственно, предмета договора, неизвестным для сторон договора.

Существенным условием для заключения договора является наличие в его тексте предмета договора, то при подписании предварительного договора аренды, особенно когда точные технические характеристики неизвестны, то необходимо указывать максимально точные данные, которые позволяет легко определить объект аренды. Также необходимо в тексте предварительного договора указывать отличительные характеристики данного объекта, позволяющие его выделить среди других объектов.

Данный момент важен не только для точного определения арендуемого объекта недвижимости, но и для судов, а также для сторон в будущем подписания основного договора по аренде на данный объект недвижимости.

Чтобы индивидуализировать арендуемый объект недвижимости необходимо описать его точные технические характеристики с указанием адреса (строительного адреса, если здание только строится), проектные характеристики и так далее. Если такие характеристики будут указаны не полностью, то в будущем будет затруднительно выделить объект недвижимости, на который заключается предварительный договор по аренде, а также неисполнимость условий подписываемого предварительного договора по аренде. Если данные на арендуемый объект недвижимости будут указаны неверно, то одна из сторон не сможет доказать, что возведенный объект является тем объектом, который был описан в предварительном договоре аренды.

Еще одним немаловажным условием является срок подписания основного договора по аренде.

Если в договоре будут отсутствовать сроки по заключению будущего договора по аренде, то в тексте предварительного договора аренды должны указываться общие сроки по гражданскому законодательству, т.е. в течение года, когда заключен предварительный договор, то стороны должны будут подписать основной договор аренды на данный объект недвижимости.

Чтобы определить срок можно воспользоваться одним из способов – дата может определяться точной календарной датой, зависеть от определенного события или быть точно определена временным периодом. Можно воспользоваться комбинированным способом, например, по истечению определенного срока после окончания государственной регистрации прав собственности на арендуемый объект недвижимости.

Любой из предложенных методов определения срока по основному договору может выбираться на усмотрение сторон, но в большинстве случаев используется метод, когда в тексте предварительного договора указывается срок подписания основного договора по аренде при наступлении определенного условия, но не позднее указанной даты.

Для подписания обеими сторонами основного договора аренды, необходимо выплатить будущему арендодателю денежных средств в виде задатка по предварительному договору аренду.

Обеспечительный платеж может носить и возвратный характер, т.е. если не будет заключаться основной договор аренды, то такие денежные средства будут возвращены арендатору. Такая же ситуация будет проводиться и с авансовыми платежами в виде задатка.