Договор по найму жилого помещения является одним из видов договора аренды. Отличительная черта такого договора состоит в том, что он отвечает не временным, а постоянным потребностям личности, потому что человеку всегда необходимо место, в котором он будет жить.

В нстоящее время существуют два вида договоров жилищного найма: договор социального жилищного найма и договор коммерческого жилищного найма. По первому договору предметом выступает жилье муниципального жилищного фонда социального использования, которое получают инвалиды, ветераны, многодетные семьи. По такому договору квартиросъемщики- это граждане, получившие жилплощадь на основе решений органов местного самоуправления. Жилищный кодекс подробно регулирует этот вид договора.

Договор коммерческого найма регулируется ГК РФ. Во многих аспектах этот договор похож на договор социального жилищного найма, но есть несколько особенностей:

1. размер нанимаемой жилплощади не ограничен;

2. за такую квартиру установлена более высокая плата;

3. для заключения договора коммерческого найма не требуется решения местной администрации.

По договору жилищного найма регулируются отношения нанимателей квартир с собственниками жилых помещений . Этот договор включается в себя обязательства нанимателя своевременно вносить квартирную плату и использовать жилое помещение по назначению, а наймодатель должен предоставить другой стороне жилое помещение на срок, определенный по договоренности сторон.

До въезда нанимателя в муниципальную квартиру должно быть принято решение муниципального органа о предоставлении жилья, на основании которого выдается ордер, который и является юридическим основанием для вселения. Важно заметить, что под нанимателем понимается вся семья, которая указана в ордере. Членами семьи принято считать всех лиц, совместно проживающих в одной квартире и ведущих совместное хозяйство. Поэтому при разделе квартиры каждый член семьи имеет право на равную долю жилой площади.

Договор обычно заключается сроком на пять лет. Однако, если наниматель соблюдает свои обязанности по договору, то он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Таким образом, наймодатель несет по договору следующие обязанности:

1. производит капитальный ремонт за свой счет;

2. обеспечивает квартиросъемщиков коммунальными услугами;

3. обеспечивает должное содержание мест общего пользования.

Стоит заметить, что наймодатель по этим обязательствам является одновременно и исполнителем услуг, а наниматель жилья- потребителем, т.е. на их отношения будет распространяться действие Закона о защите прав потребителя. Соответственно, исполнитель отвечает за качество и сроки предоставления услуг.

Таким образом, если между наймодателем и нанимателем возникают споры, то при решении вопроса в судебном порядке будет применяться Закон о защите прав потребителей. Например, в результате повреждения системы центрального отопления была затоплена квартира москвичей П. В результате была испорчено их имущество (техника, мебель и т.д)

Москвичи, имущество которых пострадало, подали иск в отношении администрации «Северного Гольяного», выступавшей наймодателем в договоре жилищного найма.

Суд, который рассматривал это дело, постановил, что авария произошла по вине наймодателя, так как ответчик производил ремонт недобросовестно, вследствие чего потерпевшие не могли проживать в квартире и переделывали ремонт за свой счет.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца 50 000 тысяч рублей в возмещение материального ущерба и 10 000 рублей за моральный ущерб.

Следует также сказать и об обязанностях нанимателя:

• своевременно вносить квартирную плату. Если он пропускает срок оплаты, то будет установлен пени за каждый день просрочки. За злостное уклонение от оплаты квартиры в течение шести месяцев, договор с нанимателем может быть расторгнут, а наниматель выселен;

• использовать жилые помещения по назначению, т.е. не устраивать в квартире всевозможные мастерские, ветеринарные клиники и т.д.;

• осуществлять за свой счет мелкий текущий ремонт квартиры, в которой он проживает.

Наниматель имеет право сдать часть квартиры в поднаем, но только с согласия наймодателя.

Что касается договора коммерческого найма, то если собственник сдает в наем жилое помещение — надо будет сделать ежегодное декларирование доходов и уплату налога на доходы физических лиц в размере 15%, который именуется подоходным налогом.

Не нужно представлять декларацию в том случае, если имущество сдается в аренду юридическому лицу, и соответствующую сумму налога будет выплачивать посредник. Если будет происходить уклонение от уплаты обязательного налога, то придется заплатить штраф. Таким образом, от уплаты налоговых платежей не может быть избавлен даже собственник квартиры, кратковременно сдававший квартиру внаем. Сокрытие этого факта может повлечь негативные последствия, если об этом станет известно налоговому органу.